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避免大坑系列一:投资房要不要折旧

Updated: Jul 19, 2020

作者: May Eighteen


作为一线从业人员,在和客户交谈中,常常听到各种各样的让人痛心的大坑案例。经常是客户说:“啊?原来是这样啊,如果早点知道就好了,就不会交那么多学费了!“


所以May Eighteen准备开一个新系列,每次讲一个真实案例,希望能多多普及正确的财税知识,帮大家尽可能地避开一些大坑。

01

咱们中国人,几乎人人心中都住着个包租公包租婆,对地产爱得深沉,对投资房的热情全世界都不能望其项背。


某日,一群房东在讨论投资房可能的税收抵扣时聊到折旧,以及卖房时折旧的recapture。一位房东说,我的出租房一直都没有折旧啊,这样卖的时候就不用recapture depreciation了吧。


这种投资房不折旧的做法,就是直接给IRS赤裸裸地白送钱啊!IRS还说”不用不用",你说“没事没事,快拿着”。。。


知识点:


1.      IRS will consider you to have taken the allowed depreciation each and every year, regardless of whether you actually take it ornot. IRS是不管你实际有没有折旧的,统统当作你已经当年享受了折旧的税收减免了!

2.      Depreciation should be taken each year regardless because when the property is sold, the recapture is against the depreciation allowed, not taken.  不管你是否每年报税的时候报了折旧,卖房子的时候,所有IRS允许的折旧额(而不是你实际上的折旧额,即使你一分钱折旧都没有),都是要recapture的!


我们来举个例子说明折旧是怎么操作,以及如何降低应税收入。


假设你买了个50万的房子,每年租金收入算三万块,暂不考虑房贷啊维修啊地产税啊等其他因素。如果是居民住房,按27.5年折旧,每年的折旧抵扣是500000/27.5=一万八千多。折旧抵扣一下子就把你的年租金收入降了一大半!本来是三万都要交税的,现在只有一万一千多需要交税了!

但是呢,这个一万八千多会降低房子的cost basis,让房子的成本价降低,等到卖的时候,过去的折旧额需要全部recapture交税的,目前税率是最高25%。那也好啊,毕竟可以defer交税时间那么多年,而且对于很多中产来说,租金收入所交的ordinary income是要远超过25%的。

如果你没有折旧的话,too bad。第一,每年的房租收入三万全部按ordinary income交税。第二,最后卖房子的时候,房子的成本价是按initial cost + improvements – depreciation (allowed or allowable) 来算。不管实际有没有折旧,都算你已经折了。

举个极端的例子,如果27.5年后,房价没涨,还按原价50万卖掉。你卖房子的时候以为成本价还是50万,不赚不亏,结果却被告知成本价已经是零。50万全部交税,50*25%=12.5一下子交掉12.5万!

出租房不折旧,就是leaving money on the table, 就是故意把钱丢垃圾桶!


所以,出租房一定一定,要!折!旧!

注:这里写到的只是民用出租房线性折旧,也是目前大多数房东可能碰到的例子,略过以下可能特殊情况,如有疑问请联系我们:

1.      商业地产出租

2.      加速折旧,accelerate depreciation.

3.      SECTION 1250 or SECTION 1031

4.      REITs (real estate investment trust)投资中红利的折旧处理

02



作为从业人员,May Eighteen听到出租房不折旧的例子时非常吃惊,觉得这就是赤裸裸地给IRS送钱啊。但是呢,这位房东知道了出租房一定要折旧的原因后,也非常吃惊,说,Turbo Tax并没有要求我一定take depreciation啊。


是不是该怪Turbo Tax呢?


Turbo Tax也很委屈,我也有让你take depreciation的选项啊,当选项问到你要不要take depreciation的时候,你自己选择的不要啊。


所以呢,在May Eighteen看来,turbo tax这类DIY型的professional service软件,还是有一定问题的。把全部的选择权交给用户,但有时候,用户并不知道该如何选择,或者没有足够的相关知识,做出正确的选择。


而税务方面,一个小疏忽,导致的可能是几千几万的损失,或者是无穷无尽的麻烦。



03

如果这位房东是找位还算靠谱的,受过系统training的CPA来报税的话,相信99%的CPA都是知道,出租房一定要take depreciation的。


用我们前面的例子,每年的房租收入一下子从三万降到不到一万二。我们就按30%的税率算,每年都省个五千多块的税呢。

所以,花几百块找个提供专业professional service的人,还是很值得的。


有的朋友说,那我现在知道了要折旧啊,今后我还是可以每年用turbo tax,选择要折旧的选项就可以啦。


想到以前听过的一个例子:


一个工厂的机器坏了,请一个专家来修。专家就拿榔头在机器某个部位敲了一下,机器就好了,收费不菲。工厂负责人说,你只是拿榔头敲了一下啊,怎么要收这么多钱呢。专家说,是啊,人人都可以拿榔头敲敲,可是只有我知道要在哪里敲啊。


同样,对专业人士来说可能是common sense的一个知识点,对大多数人来说可能一点都不是common sense。


即使去到处问人,即使回答者都回答正确,万一你有一点没问到,也有可能造成大疏漏。


毕竟,我们能问出的问题,都是known unknown。而疏漏的,都是unknown unknown。


专业人士的一句提醒,可以帮你避免一个好大的坑。


今天你知道了要折旧,明天,碰到其他的情况呢?

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